Сразу скажем, что затрагивать тему ремонта мы сегодня не будет. На цену влияют десятки факторов, но ремонт это вещь которую можно изменить. Лучше поговорим о вещах которые изменить нельзя: район, тип дома, площадь
избранное
Категории
Популярные посты
25.11.2021
Интересное от риелторов
Что делать, чтобы доход от продажи жилой недвижимости не облагался налогом
Подробнее
15.10.2021
Публикации
Как оценить, сколько стоит ваша квартира?
Поговорим про адекватную оценку квартиры для продажи.
Подробнее
Блог
Интересное от риелторов
07.10.2016
"Падающий" рынок: как продать или купить недвижимость?
«Падающий», «пикирующий», «мертвый» рынок … Огромное количество «страшных» прогнозов обрушивается на нас со всех сторон. Напрашивается мысль: а реально ли сейчас решить жилищный вопрос? Реально. Наш многолетний опыт работы доказал: жизнь всегда идет своим чередом. Сколько кризисов мы уже пережили, а сколько еще впереди! А наши потребности разъехаться, съехаться, расширить или обновить жилье никогда не иссякнут.
Итак, Вам надо продать свое жилье, но не просто получить деньги, а приобрести взамен другое. Не буду лукавить – задача сложная. Успех напрямую зависит от четко спланированной системы, состоящей из последовательных этапов работы.
1. Тщательный анализ аналогов-конкурентов вашей квартиры:
1) Обзвонить рекламные объявления;
2) Просмотреть выбранные объекты (желательно);
3) Проанализировать полученную информацию с целью определения стартовой цены для рекламных объявлений.
*ВАЖНО! Стартовая цена должна быть максимально приближена к рыночной (экономически обоснованной) цене, с запасом на торг при конкретном интересе покупателя. В противном случае предложения от покупателей не поступят.
**ВАЖНО! Опытный риэлтор, профессионал, «не рубит с плеча», утверждая «с порога» при первом просмотре Вашей квартиры, за сколько «точно» Вы ее продадите. Ему необходимо собрать и проанализировать информацию, и только тогда сделать вывод о продажной цене квартиры, основываясь только на фактах.
***ВАЖНО! Возможно ли продать квартиру, не снижая цену (по принципу «мне столько надо»)? Да, но при жестком условии, что данная квартира имеет уникальные характеристики, и конкурентов у нее нет. Но можно ли гарантировать, что на «падающем» рынке аналогичная квартира, не менее привлекательная по цене и качеству, не появиться в одночасье, «когда ее никто не ждет»? Вопрос риторический…
2. Четкое понимание мотива продажи
*ВАЖНО! Риэлтор-профессионал не примется за работу, пока не «докопается до истины» Ваших предпочтений и их соизмеримости с Вашими возможностями. Главное, чтобы Вам и Вашей семье продажа и покупка были необходимы и выгодны.
Итак, продолжаем последовательно работать.
Отвечаем на следующие вопросы:
1) Для чего (зачем) Вы продаете?
2) Что, где, какое именно жилье, для кого Вы взамен хотите приобрести?
3) Совпадает ли «хочу» и «могу»?
4) Серьезно ли Вы намерены осуществить обмен?
Здесь мы вплотную подходим к вопросу о цене покупки и доплате.
5) Какова рыночная (реальная, продажная) цена покупки?
3. Тщательный анализ рынка типа покупаемой квартиры (как в п. 1)
*ВАЖНО! Риэлтор-профессионал знает, что заявленная в рекламе цена, как правило, завышена, причем степень завышения зависит от степени серьезности намерения собственника продать; отсюда большой «разброс» цен в рекламных объявлениях; это дает уникальную возможность торга на современном рынке.
**ВАЖНО! Профессионалы знают, что при снижении цены продажи Вы ничего не теряете: дешево продаете – дешево покупаете; сравните с докризисной ситуацией: дорого продавали – дорого покупали. Как следствие – доплата принципиально не меняется.
4. Доплата
Продолжаем отвечать на вопросы:
1. Каков размер доплаты? Определяем минимальный и максимальный пороги;
2. Из чего может состоять доплата:
• Собственные средства;
• Заемные средства (в т.ч. ипотека);
• Другой объект недвижимости (параллельная продажа ).
3. Если необходимы заемные средства, то рекомендуется, прежде чем выставлять квартиру в продажу, получить одобрение банка по ипотеке.
5. Четкий план действий по реализации ОБМЕНА. Наличие необходимых для получения результата знаний, умений и навыков
*ВАЖНО! Выстраивая «обменную цепь» (продажа-покупка), постарайтесь избежать риска остаться с деньгами от проданной квартиры. Целесообразно подбирать объекты (как минимум 2-3 варианта) заранее: сегодняшний покупатель не желает ждать, пока Вы определитесь. Почему? Сейчас дефицита на рынке недвижимости в Воронеже нет, наоборот, предложений на порядок больше, чем спроса.
Продолжаем поэтапно двигаться вперед:
1) Подбор вариантов покупки: прозвонить, отобрать и осмотреть подходящие для Вас квартиры;
*ВАЖНО! Не беспокойтесь, если приглянувшуюся Вам квартиру именно сейчас Вы купить не можете (нет покупателя на Вашу квартиру). Будут другие варианты, не менее ликвидные и по цене, и по качеству, - для современного рынка это норма.
**ВАЖНО! Квартира должна не только понравиться. Не менее важно понимать – возможно ли ее купить в принципе и по выгодной для Вас цене. Другими словами, четко понимать мотив продажи данной квартиры.
2) Корректировка продажной цены в процессе рекламной кампании;
*ВАЖНО! Определить нижний и верхний пороги цены. Например, вовремя приостановить снижение цены после проявления интереса покупателей к квартире (увеличилось количество звонков и показов).
3) Процесс торгов:
а) способность выдержать торг со стороны покупателя;
б) способность вести торг при покупке.
*ВАЖНО! Помните о риске поддаться эмоциям и уступить слишком много или упустить реального покупателя, отказав ему в адекватном торге. Главное – соблюсти баланс: «не продешеви, но и не упусти». Без четкого понимания, по какой цене выгодно покупать именно данный тип квартиры, будет сложно: цена 90% выставленных в продажу объектов завышена в среднем на 10%. Следуйте принципу: «не переплати».
Итак, есть покупатель, есть вариант покупки.
Продолжаем работать:
6. Организация подготовки и проведение двух сделок
*ВАЖНО! Юридически и финансово обеспечить обязательства участников сделок, т. е. зафиксировать цены, сроки, формы расчетов и другие условия сделок. Обеспечить безопасное и максимально комфортное получение и передачу денежных средств, особенно при проведении сложных сделок, где фигурируют и Банк, и нотариус. Обеспечить своевременную подготовку и подачу пакетов документов для Банка, нотариуса и УФРС. Наконец, организовать своевременную явку всех участников сделки.
7. Послепродажные действия (по необходимости)
1) Фиксирование сроков освобождения объектов;
2) Переезд, передача ключей;
3) Подготовка пакета документов для ИФНС (для получения имущественного налогового вычета при покупке, для отчета при продаже); для ПФ (распоряжение средствами МСК).
Остались нюансы… Они-то и оказываются, как правило, самыми сложными.
*ВАЖНО! Разрывать сделки в процессе обмена возможно, но далеко не во всех случаях – требуется солидный опыт, который убережет Вас от рисков остаться без купленной квартиры или…опрометчиво купить дороже и хуже («что осталось»).
P. S. Для риэлторов «обменные» сделки несут в себе (подчеркну!) повышенные обязательства: либо и продажа, и покупка, либо Вы пока остаетесь в своей квартире, ничего не потеряв, ничем не рискуя. Именно обязательства диктуют необходимость и выгоду долгосрочных отношений (некоторые сложные обмены реализуются в течение года или более). Здесь потребуются и терпение, и терпеливость. И, поверьте, все получается и получится! Любой, даже самый сложный и долгий, путь начинается с первого шага. УДАЧИ!
Автор статьи: Кравченко Лариса Владимировна, Руководитель отдела продаж, Риэлтор.