избранное

Блог

Публикации
04.10.2012

Перевод в нежилой фонд – плюсы и минусы

Владимир Звездин, юрист отдела коммерческой недвижимости АН "Цитадель".

zvezdin.jpgС каждым годом Воронеж все больше расстраивается, расширяя границы, появляются новые жилые кварталы, растет численность населения. Город живет и развивается. С появлением новых районов (да и не только) развивается и соответствующая инфраструктура: магазины, офисы, салоны красоты и т. д. – все, что стало неотъемлемой частью нашей жизни. По количеству нежилых встроенных помещений в городе можно определить благосостояние горожан. Спрос рождает предложение. Весь этот широкий спектр услуг "шаговой доступности" или большая его часть возникли благодаря возможности перевода жилой квартиры в нежилой фонд…

Перевод квартир в нежилой фонд решает массу вопросов – как для рядового горожанина, получающего необходимое обслуживание в пределах своего квартала, так и для предпринимателей, предлагающих эти услуги. Из плюсов хотелось бы отметить несколько наиболее значимых моментов – помимо удобства горожанина.

Благодаря большому количеству небольших помещений создается здоровая конкурентная среда, дающая потребителю максимально выгодное предложение. Обязательно нужно отметить и создание рабочих мест, которые составляют на самом деле немалый сегмент в городе. Также немаловажно подчеркнуть обширную возможность реализации своих идей и стремлений мелким и средним бизнесом, который в европейских странах давно стал основой экономики. Недаром законодатель, понимая значимость перевода квартиры в масштабах государства, регламентировал порядок перевода в нежилой фонд федеральным законодательством (ст. 23 ЖК РФ).

Но, как правило, там, где есть плюсы, должны быть и минусы. Еще несколько лет назад под грузом трудностей мы мало что замечали, да и сами понятия красоты, эстетики культуры уходили далеко на задний план нашей жизни. Сегодня мы динамично развиваемся, ощущаем некую стабильность и смотрим в завтрашний день более уверенно. Сегодня мы хотим жить более комфортно – а, значит, и красиво. Наверное, пришла пора.

Облик города

Минусом (пожалуй, единственным – и с этим, наверное, согласятся все), является неблагоприятное влияние на облик города, а именно появление разношерстных входных групп. Предлагаю взглянуть на этот вопрос расширенно, понять, почему так получилось и попытаться найти пути решения этого вопроса. Заранее отсекаем вопросы "кто виноват?" и "кого наказать?", дело это неблагодарное. Рассуждать на эту тему можно сколько угодно, но это удел тех, кто сегодня не готов что-то делать.

Почему так получилось?

Документом, регламентирующим вид входной группы, является "Эскизный проект входной группы", согласованный с главным художником и главным архитектором города. Эскизный проект изготавливает архитектурная мастерская, имеющая соответствующую лицензию на проектирование – соответственно, сколько архитекторов, столько и мнений о красоте, плюс пожелания заказчика. В процессе согласования эскизного проекта у главного художника города и главного архитектора города каждая проектная мастерская, естественно, отстаивает свою точку зрения. Имеет право на свое видение красивого. В результате мы получили то, что получили.

Делали ли что-то в этом направлении?

Да, и неоднократно. Вот наиболее заметные попытки. Одним из методов приведения к единому стилю было включение в состав эскизного проекта комплексной проработки фасада здания. Не сработало – сколько эскизных проектов, столько и проработок. Следующим методом была попытка отказаться от козырьков над входными группами, заменив их на объемные буквы. Не сработало – отсутствие козырька создает неудобство посетителю в виде осадков, плюс угроза обрушения сосулек – проблема сезонная, но ежегодно от нее страдают люди, и не учитывать этот факт невозможно. Еще одним методом была попытка делать входные группы за счет внутреннего пространства, т.е. ступени внутри помещения. Не сработало – технически не везде выполнимо, так как необходимо использовать часть подвала, а там зачастую проходят домовые коммуникации, сараи жителей дома; основная проблема – при неправильном демонтаже фундамента может возникнуть угроза обрушения жилого дома. Были также попытки согласовывать только определенное количество ступеней (три ступени и менее). Не сработало – у каждого дома своя высота фундамента, на метровую высоту невозможно подняться по трем ступеням.

Не ошибается только тот, кто ничего не делает. Но достигает результата тот, кто не боится ошибок…

Пути решения

Исходя из уже опробованных методов по приведению в соответствие входных групп, можно предложить следующее. Наиболее перспективным видится не метод запрещения тех или иных элементов – как ни крути, козырек нужен, а ступеней все равно меньше, чем нужно, не сделаешь. Запретить перевод квартиры в нежилой фонд невозможно, так как это противоречит федеральному законодательству, и тогда собственник будет вынужден переводить помещение через суд (в перечне документов, необходимых для перевода в нежилой фонд, "Эскизный проект входной группы" отсутствует – см. ст. 23 ЖК РФ). Так что право выбора того, какой быть входной группе, – за собственником. Решение этого вопроса – компромисс органов местного самоуправления и собственника. Таким компромиссом может стать как раз комплексная проработка фасадов зданий, которую необходимо выполнить управлению главного архитектора либо под его контролем. Будет ли это сделано силами городской архитектуры или будет проведен конкурс архитектурных мастерских – не столь принципиально. Главное – во избежание предыдущих ошибок, считаю, проработки фасадов должны отражать реальность (нужно избежать нереальных требований – например, урезать количество ступеней, отказаться от козырьков, организовывать входные группы за счет внутреннего пространства и т.д.), и быть доступны для использования. Таким образом, собственник переводимого помещения не будет изготавливать самостоятельно эскизный проект или искать пути обхода проблемы, а воспользуется уже существующим утвержденным проектом. Легче купить готовый табурет, чем мастерить его самому. Городская архитектура в данном случае получит возможность реально контролировать облик города, а именно те дома, где еще нет входных групп.

Многие возразят – что делать с тем, что уже есть? Ответ только один: искать компромисс, ведь мы выбрасываем старую мебель, меняя на новую...

На самом деле, чтобы не расставаться со своим будущим, нужно просто не совершать ошибок в настоящем…

Ссылка на публикацию