Система контроля качества при строительстве современных новостроек: виды и организация

При инвестировании строительства новостройки клиент сталкивается с различными рисками. Многие инвесторы не представляют на какое время затянутся строительные работы. Существуют усредненные показатели, по которым можно рассчитать примерные сроки сдачи объекта. Недобросовестные подрядчики часто пытаются сэкономить на используемых материалах, а технологические процессы выполняют с нарушениями. Рассмотрим, как проверить качество квартир в новостройках, какие стандарты для многоэтажек существуют.

Сколько времени строят жилой дом

Покупатель должен представлять, когда его вложения приобретут реальную форму. Возведение многоэтажного строения в среднем длится от 2 до 4 лет, но застройщики очень часто срывают сроки выполнения. Сложнее обстоят дела с инвестированием на этапе сооружения котлована. Примерные сроки строительства можно рассчитать, опираясь на этапы:

1. На подготовку местности под возведение дома понадобится 7-30 дней. Данные работы включают ограждение территории, демонтаж старых построек, подготовку въезда для перемещения спецтехники по площадке. Определяется место, сооружается укрытие для размещения инструментов и материалов. Обустраивается пост охраны для организации визуального контроля качества строительных работ, который отвечает за сохранность строения, материалов и спецтехники.
2. Земляные мероприятия занимают 15-45 дней. Они включают подготовку котлована. В этот период подготавливаются траншеи для подвода всех необходимых коммуникаций. Завершающий этап – установка свай.
3. Обустройство фундамента длится 1,5-3 месяца. Сроки возведения зависят от времени года и погодных условий. В этот период заливается бетон в подготовленные траншеи, и отводится время на его отвердение.
4. На обустройство основания понадобится 1-1,5 года. Помимо установки коробки, выполняется монтаж перегородок и обустройство крыши. Зимой работы приостанавливают до улучшения погодных условий.
5. Подвод инженерных коммуникаций к строению занимает 6-12 месяцев. В этот период их распределяют по будущим квартирам с последующей установкой счетчиков.
6. Отделка помещений и обустройство территории длятся 3-9 месяцев. В этот период также обустраивается подъезд для автотранспорта, пешеходные дорожки, детская площадка, завозится почва и формируются клумбы.
7. На ввод в эксплуатацию понадобится около полугода. В этот период специальная комиссия проводит проверку качества строительства жилья. Она включает не только представителей застройщика, но и других инстанций.

Чтобы рассчитать сроки возведения, следует знать площадь помещений, количество секций, формат этажей и количество лифтов. Фирмы составляют проектную 

декларацию, которая публикуется в СМИ. Для инвестора она становится гарантией того, что объект будет сдан в эксплуатацию в утвержденные сроки.

Контроль материалов

Задержки на стройке часто возникают из-за несвоевременных поставок стройматериалов. Подобные сложности появляются работе по индивидуальному проекту, в котором применяются особые изделия, производимые только за границей. Ввод в эксплуатацию может задерживаться на 6-12 месяцев. При завозе новых партий застройщик собственными силами осуществляет проверку соответствия требованиям. Входной регистрационный мониторинг включает исследование продукции, завезенной на объект. Внимательно изучаются сопровождающие документы, проверяются паспорта и сертификаты, привлекается измерительное оборудование.

Система контроля за качеством в строительстве

Внутренний контроль подразумевает 2 вида мониторинга. Операционная проверка – наблюдение за проводимыми мероприятиями поэтапно либо исследование их соответствия непосредственно после окончания. Технический осмотр сопровождается измерениями с привлечением соответствующего оборудования. Все данные обязательно записываются в журналах и прочих регистрационных документах, утвержденных специальным бюро.

Проверка строительных работ при приемке предполагает присутствие проектировщика и застройщика. Она проводится после окончания каждого этапа. Проверяются параметры конструкций, их количество, соответствие данным проекта, выявляются возможные нарушения технологии возведения. Комиссия принимает решение о пригодности объекта в данный период к дальнейшему продолжению строительства. Результаты контроля фиксируются соответствующим образом в документации.

Как выполняется стандартная проверка качества строительных работ по возведению жилого дома

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель должен проконтролировать степень готовности здания. В фактической готовности следует убедиться самостоятельно. О проблемах с новостройкой можно узнать из специализированных форумов. Желательно также посетить сайт компании и смежные ресурсы. Общение с другими пайщиками позволяет узнать важные аспекты по строительству дома. Оценить строящийся объект самостоятельно можно следующими способами:

1. Наличие коммуникаций проверить достаточно просто: включить свет и воду. Если же застройщик отказывается продемонстрировать факт подключения, ссылаясь на какие-либо причины, уточнить наличие можно непосредственно у строителей. Лучше всего спросить у подрядчика, когда на строительной площадке не будет присутствовать начальство. В большинстве случаев рабочие не утаивают реального положения дел.
2. Определить, аккредитована ли недвижимость в банке. О проблемах с объектом свидетельствует факт, что финансовые учреждения не спешат выдавать кредиты на квартиры в этом доме. Если кредитором выступает один из ведущих банков страны, новостройка проверена на чистоту. Крупные банковские учреждения не допустят заморозки строительства. При необходимости они профинансируют компанию, чтобы объект как можно быстрее был сдан в эксплуатацию.
3. Договор долевого вложения с оформлением в регистрационной службе дает гарантии покупателю возврата вложений при банкротстве застройщика. Возможность возврата средств обеспечивается за счет залога. Такой договор не позволяет продать одну и ту же квартиру несколько раз. Но его наличие не избавляет клиента полностью от всех возможных рисков.
4. Положительная репутация строительной компании является дополнительным бонусом к благонадежности. Нового застройщика рекомендуется проверить -на наличие скрытых рисков. Следует узнать, кто является учредителем. Тревогу должны вызывать следующие моменты:
   -компания не желает представлять юридические документы о застройке, а также подтверждающие юридическую чистоту объекта или сделки;
   -имеются открытые исполнительные производства, долги, застройщик часто вовлекается в судебные процессы;
   -клиенты высказываются отрицательно о самом застройщике либо о качестве строительства;
   -заключаемые договора отличаются от типового образца 214-ФЗ.
5. При подписании сделки необходимо обратить внимание на наименование юридического лица. Компания, на которую зарегистрирован бренд и фирма-застройщик могут иметь разные регистрационные данные. При их проверке результаты могут кардинально отличаться.

Во время стандартного исследования новостройки службой контроля качества в строительстве анализируют исполнительные бумаги по объекту. К ним относятся:

• различные виды дневников, в которых регистрируются все выполняемые этапы;
• акты об исправлении нарушений, обнаруженных во время предыдущих проверок;
• все виды исполнительных бумаг, в которых регистрируются скрытые работы, выявить качество которых нельзя после проведения последующих этапов без демонтажа либо повреждения конструктивных элементов;
• заключения экспертизы и проведенных лабораторных испытаний, прочих обследований, назначенных с целью контроля во время строительства;
• входящая документация, подтверждающая соответствие используемых строительных материалов сведениям в проекте;
• бумаги, подтверждающие выполнение предписаний по исполнительным правонарушениям.

Стандартная проверка предполагает такие виды контроля качества в строительстве: анализ технической документации, визуальный осмотр строения, проведение измерений с помощью специализированного оборудования на соответствие конструктивных элементов утвержденным в проекте параметрам. Комиссия тщательно проверяет соответствие реального положения сведениям в нормативных бумагах.

Какие выявляются нарушения

Специализированные организации часто выявляют нарушение технологий при производстве элементов из железобетона, ведении работ, техники пожарной безопасности. Застройщики пренебрегают своевременным проведением контроля на стройке. Все проблемы комиссия фиксирует в актах с предписанием их устранения.

В зависимости от тяжести к компании могут выдвигаться предостережения, а также накладываться штрафные санкции. Может быть приостановлена административная деятельность до момента устранения причин и условий, вызвавших нарушения, либо на определенный период. После исправления недостатков объект повторно проверяется.

Статистические сведения по штрафам и нарушениям

В 2016 году вынесено 1904 постановления о наказании застройщиков административными взысканиями. Сумма взысканий составила более 154 млн рублей. В первом полугодии 2017 года 952 компании уплатили около 71 млн рублей. Покупатели, оформившие договора долевого строительства, могут также взыскать неустойку со строительной фирмы. При покупке квартиры по ипотеке большое значение имеет соблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Согласно ст. 6 закона 214-ФЗ и ст. 13 закона 2300-1 пострадавшая сторона может потребовать выплату неустойки в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также получить моральную компенсацию.

С начала 2017 года обратилось 3,7 тысячи пайщиков с жалобами на некачественное выполнение различных этапов. В аналогичном полугодии 2016 года поступило на 21% обращений больше. Такое расхождение свидетельствует об эффективности организации контроля качества и приемки работ в строительстве. Экономия выявляется при использовании материалов низкого класса. Заменяются не только отдельные материалы, но и целые конструктивные элементы.

Часто обнаруживаются погрешности, ведущие к несоответствию готовых частей, регламентированных проектом и действующими предписаниями. Комиссия обязывает застройщика устранить дефекты за определенный срок. В 2016 году зафиксировано около 12,6 тысяч случаев, связанных с внедрением некачественных материалов. В начале 2017 года данная цифра уменьшилась до 9,1. Выявленные недостатки, связанные с плохим качеством монтажа, составляют 31,2 и 24,2 тысячи случаев соответственно. Подобные нарушения могут возникать не только из-за халатности исполнителей, но и из-за недостаточной их квалификации.

Как проверяется устранение нарушения

После выполнения застройщиком всех пунктов предписания комиссия повторно визуально осматривает новостройку. Если в ходе проверки выясняется, что все нарушения устранены, то выдается акт о полном выполнении предписаний. Если же дефекты не исправлены либо частично устранены, подается протокол в Арбитражный суд. Указывается, что проблемы в утвержденный период не устранены.

Качество строительства современных панельных новостроек

Такой тип разработан для быстрого возведения зданий для переселения жильцов из коммунальных общежитий в собственные апартаменты. Регламентируется новыми стандартами согласно № 305-ПП. Они касаются домов, возводимых из средств бюджета страны. Согласно изменениям учитываются такие аспекты:

• количество этажей составляет 6-17 этажей;
• не допускается возведение фасадов старых серий;
• используются различные виды и дизайны фасадов;
• разрешаются угловые секции для придания дому нужной конфигурации;
• на первых этажах могут размещаться магазины, кафе и другие общественные пространства.

Каждый проект обязательно согласуется в Комитете по архитектуре и градостроительству. Чаще всего используется квартальная застройка, которая предполагает разделение пространства на частное и собственное. Для улучшения внешнего вида используются декоративные решетки, архитектурный бетон в сочетании с рельефами и рисунками.

Требования к отделке квартир

Организация контроля качества и приемки работ в строительстве предполагает визуальную проверку квартир с чистовой и черновой отделкой. Утвержденных стандартов не существует. При первичной подготовке обязательно должны присутствовать:

• все коммуникации без подключения к приборам;
• межкомнатные перегородки, стяжка пола, окна и двери;
• наличие кабельных линий интернета, телефона и радио.

В квартире, готовой к заселению, с выполненными отделочными мероприятиями присутствуют:

• напольное покрытие;
• подключенные выключатели и розетки, плита;
• окрашены либо покрытые лаком деревянные окна и дверные полотна;
• работающий лифт.

При проверке готовности квартиры необходимо руководствоваться данными из документации проекта. Подробный список работ, утвержденных к выполнению, прописывается в контракте, заключаемом с пайщиком.

Технические нормы и стандарты для строящихся объектов

СП 15.13330.2012 "СНиП II-22-81* "Каменные и армокаменные конструкции"

СП 17.13330.2011 "СНиП II-26-76 "Кровли"

СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений"

СП 24.13330.2011 "СНиП 2.02.03-85 "Свайные фундаменты"

СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88 "Полы"

СП 30.13330.2012 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий"

СП 31.13330.2012. "СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения"

СП 32.13330.2012 "СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения"

СП 45.13330.2012 "СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты"

СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий"

СП 52.13330.2011 "СНиП 23-05-95* "Естественное и искусственное освещение"

СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные"

СП 59.13330.2012 "СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения"

СП 63.13330.2012 "СНиП 52-01-2003 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"

СП 70.13330.2012 "СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции".