Рост цен на недвижимость и финансовый кризис, в результате которого банки повысили требования к заемщикам, отразились в 2009 году на ипотечном кредитовании. Взять ипотеку стало все сложнее: многие банки отметили рост числа отказов в предоставлении ипотечных кредитов. Условия на рынке изменились, теперь до 40% желающих взять ипотеку не соответствуют требованиям банкиров. Основные причины отказов - наличие непогашенных кредитов, недостаточно высокий уровень доходов и плохая кредитная история. Сокращение объема ипотечного кредитования физических лиц российскими банками наблюдается с января прошедшего года. Оно обусловлено повышением ставок и в целом требований кредитных организаций к своим заемщикам, а также снижением спроса со стороны самих потенциальных приобретателей квартир. Кроме того, у банков практически не осталось источников долгосрочного фондирования: традиционные заимствования на западных рынках стали невозможны, а российские финансовые власти дают средства максимум на год. Институты развития, призванные генерировать длинные деньги и содействовать попаданию их в экономику, так и не заработали.

В условиях кризиса банкам попросту невыгодно связываться с ипотечным кредитованием - цены на жилье продолжают падать, тем самым уменьшая реальную стоимость уже оформленного залога, то есть увеличивая риск сделки. Число платежеспособных клиентов катастрофически уменьшается - растет безработица и банальная невыплата зарплат.

Не слишком позавидуешь и тем, у кого уже есть кредит. Для уволенных с работы или переведенных на пониженную зарплату открываются Центры реструктуризации ипотечных кредитов, многие банки и сами, понимая сложность продажи залогового имущества, идут навстречу заемщикам и предоставляют кредитные каникулы. Однако эти меры рассчитаны на полгода-год, и остается надеяться, что за это время мы выберемся из кризиса.

В то же время, ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным вариантом для приобретения собственного жилья для всех слоев населения. Разумеется, в нынешних условиях решиться на ипотеку могут только те, кто уверен в своей финансовой стабильности. Жесткие критерии отбора заемщиков банками определяют необходимые условия для получения ипотеки: соискатель должен иметь высокий уровень официальной зарплаты, двоих настолько же обеспеченных поручителей, полнейший пакет документов, хороший дополнительный предмет залога в собственности. Попытаться можно, и не имея перечисленного набора, но положительный ответ можно не получить.

20 октября Сбербанк объявил о запуске программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками на покупку или строительство квартир и частных домов, в том числе с участками. Рублевый кредитный продукт рассчитан, в первую очередь, на тех, у кого есть задолженность по ипотеке. При рефинансировании кредита в Сбербанке, граждане могут либо увеличить срок кредитования, либо снизить процентную ставку, либо сделать и то и другое. В конце 2009 года ипотеку стало возможным взять даже под 10% - по программе АИЖК в некоторых региональных банках, выдающих кредиты по стандартам агентства, а также у региональных операторов АИЖК. Однако это лишь отдельные программы и минимальные ставки, которые могут себе позволить далеко не все заемщики.

В 2010 году основным источником поддержки рынка ипотечных кредитов станут государственные средства - власти России обещают выделить в 2010 году до 250 миллиардов рублей, что должно привести к снижению ставки по ипотечным кредитам до 11 процентов.

При рефинансировании ипотечных кредитов основным требованием для банков будет выдача новых кредитов по ставке не выше 11 процентов в рубляхв среднем по ипотечному рынку ставка составит к концу 2010 года порядка 12 процентов.

Некоторым крупным ипотечным банкам удалось снизить ипотечную ставку сильнее. Например, Сбербанк, ВТБ 24, Транскредитбанк и «Дельтакредит» сделали ипотеку более дешевой: минимальные ставки в этих банках встали на уровне 10,5-13%.
Эксперты посчитали, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2009 году составила17-18% годовых без учета всевозможных "нагрузок", а реальные эффективные ставки и того выше - в среднем 22%. Среднее значение максимального размера ипотечного кредита в процентном выражении в 2009 году составило 70% от стоимости квартиры. Средний максимальный срок по предложениям ипотечного кредита составляет 25 лет. Но если поискать, то можно найти банк, который обещает ипотеку сроком и до 50 лет. И еще придется поискать банк, чтобы получить ипотеку для приобретения жилья в новостройке. На рынке кредитования новостроек произошли драматичные изменения. Этот сегмент является наиболее рискованным, но и наиболее привлекательным для всех участников процесса кредитования. Однако в связи с проблемами у застройщиков эти услуги свернули практически все банки, выдававшие такие кредиты до кризиса.

Для наступившего 2010 года будет характерно взять определенную долю ипотечных кредитов по ставкам 10-11%. Однако на таких условиях можно будет привлечь не все кредиты, поскольку стоимость денег для банков остается высокой в ряде банков первоначальный взнос снижен до 20%, минимальная ставка по кредиту составляет 10%. Процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке составляет сегодня от 9,55% в банках, работающих по программе АИЖК, в других коммерческих банках - от 14%.

Получить ипотечный кредит стало сложнее, однако сама возможность взять ипотеку сохранилась. Изменились лишь условия, но при хорошей подготовке и правильном подходе взять ипотеку все же можно. Мы советуем обратить внимание на ипотечных брокеров, специалистов в области ипотечного кредитования, способных оказать помощь желающим взять ипотеку. Часто кредитные брокеры имеют хорошие связи в банках и могут поспособствовать о принятии положительного решения о выдаче кредита. Еще одна возможность - привлечение созаёмщиков. Если условия ипотеки и требования банков заемщику подходят, но по какой-либо причине он или она не подходит банку, привлечение созаёмщика (или созаёмщиков) способно изменить решение кредитной организации. Кроме того, советуем обратить внимание на специальные программы, поддерживаемые правительством и региональными властями. Возможно, на общих основаниях взять ипотеку не получается, однако желающий взять кредит попадает под условия таких программ, как «военная ипотека» или «ипотека для молодой семьи».

В любом случае, если заемщик твердо решил взять ипотеку, адекватно оценивает ее условия и свои текущие и будущие доходы и расходы, то взять ипотеку вполне возможно - либо с помощью ипотечного брокера, либо посредством специальных государственных программ, либо своими силами.

Эксперт Отдела ипотечного кредитования

Трифонова Татьяна Михайловна. 10.01.2010